Takip türleri
Genel haciz yoluyla ilamsız takip (Örnek 7)
Yalnızca kira alacağının tahsili amaçlanıyorsa başvurulur. Kiracı ödeme emrine yedi gün içinde itiraz ederse takip durur. Kiraya veren, elindeki belgelerin niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ya da sulh hukuk mahkemesinden itirazın iptalini isteyebilir.
Tahliye talepli ilamsız takip (Örnek 13)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında ödeme emrinde kiracıya otuz günlük ödeme süresi ve yedi günlük itiraz süresi verilir. Kiracı itiraz etmez ve otuz gün içinde ödemezse kiraya veren, bu sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye isteyebilir (İİK m.269/a). Alacak için ayrıca haciz yoluna gidilebilir. Tahliye aşamasının ayrıntıları icra yoluyla tahliye sayfasında yer alıyor.
Kira farkı alacağı
Sözleşmede belirli ve hesaplanabilir bir yıllık artış şartı (örneğin sabit bir oran) bulunduğu halde artış uygulanmamışsa, her kira yılı için ödenmesi gereken bedel ile fiilen ödenen bedel arasındaki fark kira alacağıdır. Farkların hesabında:
- Her kira yılı için sözleşmedeki artış oranı ile bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranından düşük olanı esas alınır (TBK m.344/1),
- 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen konut kira dönemlerinde yüzde 25 sınırı uygulanır (TBK geçici m.1 ve m.2); yüzde 25 ile TÜFE'den düşük olanı esas alınır, beş yılı dolan kiraların hakkaniyete göre tespitinde ise bu sınır yoktur,
- Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1).
Oran boş bırakılmışsa ya da "rayiç", "piyasa koşulları" gibi belirsiz bir ölçüt varsa fark ancak kira tespit davasıyla belirlenir; karar kesinleşmeden bu fark temerrüde esas alınamaz. Kira farkı için tahliye talepli takip başlatıldığında kiracı otuz gün içinde farkı öderse tahliye istenemez; ödemezse temerrüt nedeniyle tahliye yolu açılır. Bu yol, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına göre daha hızlı sonuç verebilir; ancak hesaplamanın her yıl için ayrı ve doğru yapılması belirleyicidir.
İtiraz ve itirazın sonuçları
Tahliye talepli takipte kiracı, itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m.269). İtiraz takibi durdurur. Kiraya veren, elindeki belgelerin niteliğine göre icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açar. İtirazın iptali davası da kira ilişkisinden kaynaklandığı için arabuluculuk dava şartına tabidir. Süreler itirazın tebliğinden başlar: itirazın kaldırılması için altı ay, itirazın iptali davası için bir yıl. Arabuluculukta geçen süre bu bir yıllık süreden sayılmaz. Alacak likitse, haksız itiraz eden kiracı aleyhine en az yüzde 20 oranında icra inkar tazminatı istenebilir.
Faiz, cezai şart ve güvence bedeli
Kira alacağına temerrüt tarihinden itibaren yasal temerrüt faizi talep edilebilir; kiracı tacir ve kiralananı ticari faaliyetinde kullanıyorsa avans faizi istenebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin sözleşme hükümleri geçersizdir (TBK m.346); bu kural 1 Temmuz 2020'den beri kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında da uygulanır. Güvence bedeli (depozito) en çok üç aylık kira bedeli olabilir ve bankadan ancak tarafların rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri alınabilir (TBK m.342). Kiraya veren, sözleşme sona erdikten sonra üç ay içinde dava veya takip açtığını bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi ona iade eder.
Sık sorulan sorular
Kira alacağı için hangi takip yolu seçilmeli?
Amaç yalnızca tahsilse genel haciz yolu yeterli olabilir. Kiracının tahliyesi de isteniyorsa tahliye talepli takip (Örnek 13) tercih edilir; bu yolda kiracıya otuz günlük ödeme süresi verilmesi zorunludur.
Birikmiş kira farkları ne kadar geriye dönük istenebilir?
Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Bu süre içindeki farklar, her yılın artış kuralı ayrı ayrı uygulanarak hesaplanır.
Kiracı taşındıktan sonra kira alacağı takip edilebilir mi?
Evet. Tahliyeden sonra da ödenmemiş kira bedelleri için icra takibi veya dava yoluna gidilebilir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira alacağı dosyalarında kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: kira farkı hesabı, takip türünün seçimi, itirazın kaldırılması, itirazın iptali davası, haciz ve tahliye. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi ve ödeme kayıtları yeterlidir.
