İki seçenek, iki farklı takvim
Birinci yol: bir ay içinde bildirim, altı ay sonra dava
Yeni malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir. Bildirim bu bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır; noterden gönderilmiş olması yetmez ve bu eksiklik sonradan giderilemez. Edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra da tahliye davası açar. Bu yol, sözleşme süresinin bitmesini beklemeden tahliye imkanı verir. Altı ay dolmadan açılan dava süre yönünden reddedilir; altı ay dolunca yeniden açılabilir. Davanın en geç ne zaman açılacağına ilişkin kanunda bir üst sınır yoktur; yargı kararlarında hem "sözleşme sonuna kadar" hem de "bildirimi izleyen kira yılı sonuna kadar" ifadesi geçiyor. Uzun beklemek ihtiyacın samimiyetini zedeler. Arabulucuya da altı ay dolduktan sonra başvurulmalıdır; erken başvuru dava şartını karşılamayabilir.
İkinci yol: sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava
Yeni malik dilerse bildirim yapmadan, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak da ihtiyaç sebebine dayanabilir. Bu yolda da süre içinde kiracıya yazılı dava bildirimi yapılırsa dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Edinme tarihi ve ihtiyacın ispatı
Satışta mülkiyet tapuya tescil ile kazanıldığından bir aylık bildirim süresi tapu tescil tarihinden başlar; satış vaadi sözleşmesi gibi tapu dışı işlemler bu süreyi başlatmaz. Mirasta ölüm tarihi, mahkeme kararıyla edinmede kararın kesinleştiği tarih esas alınır. İcra ihalesinde görüşler ayrışıyor; süre ihtiyaten ihale tarihinden sayılmalıdır. Yeni malikin de ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması gerekir; ihtiyaç sahibi kişiler ve ihtiyacın niteliği bakımından TBK m.350'deki ölçütler aynen uygulanır.
Sık yapılan hatalar
- Bildirimi edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ ettirmemek; noterden gönderilmiş olması yetmez ve bu eksiklik sonradan giderilemez,
- Edinme tarihinden itibaren altı ay dolmadan dava açmak,
- Bildirimi sözlü olarak veya ispatı güç kanallardan yapmak; yazılı ve ispatlanabilir bir bildirim, uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilmelidir,
- Arabulucuya altı ay dolmadan başvurmak; erken başvuru dava şartını karşılamayabilir,
- Zorunlu deprem sigortasını unutmak; poliçe tapu tescil tarihinde sona erer ve yeni malikin 15 gün içinde yeni poliçe için bildirimde bulunması gerekir.
Arabuluculuk, mahkeme ve tahliye sonrası
Yeni malikin tahliye davası da kira ilişkisinden kaynaklandığı için dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir; İstanbul'da mahkeme, yetkili yerin bağlı olduğu adliyeye göre belirlenir. İhtiyaç sebebiyle tahliye sağlanırsa kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl boyunca eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Yerleşik uygulamaya göre bu yasağa aykırılıktan doğan tazminat, kiracı mahkeme kararı ve icra yoluyla çıkarıldığında doğar; ihtarname üzerine kendiliğinden çıkan kiracı tazminat isteyemez. Arabuluculukta tahliye üzerinde anlaşılıyorsa, yeniden kiralamaya karşı ayrıca cezai şart kararlaştırılmalıdır.
Kiracı açısından
Kiracı, bildirimin yazılı olarak yapılıp bir ay içinde kendisine tebliğ edilip edilmediğini, davanın altı aylık süre dolmadan açılıp açılmadığını ve ihtiyacın gerçek olup olmadığını denetlemelidir. Taşınmazın yatırım amacıyla satın alındığını gösteren olgular ihtiyacın samimiyetini tartışmalı hale getirebilir.
Sık sorulan sorular
Ev satıldı; yeni malik beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kira sözleşmesi yeni malike geçer ve yeni malik ancak TBK m.351'deki sürelere uyarak tahliye isteyebilir. Mahkeme kararı veya arabuluculukta varılan bir anlaşma olmadan kiracı zorla çıkarılamaz.
Yeni malik bir ay içinde bildirim yapmadıysa ne olur?
Birinci yol kapanır. Yeni malik bu durumda sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak ihtiyaç sebebine dayanabilir.
Yeni malik kira artışı veya kira tespiti isteyebilir mi?
Evet. Kira sözleşmesi yeni malike geçtiğinden yeni malik, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin haklarını da kullanabilir. Devirden önce muaccel olmuş kiralar ise ayrıca devredilmedikçe önceki malikte kalır. Önceki malik, güvence bedelini (depozito) yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa iade borcu onda kalır.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Yeni malikin tahliye talebine ilişkin dosyalarda hem malik hem kiracı vekilliği yapıyoruz: sürelerin hesaplanması, bildirim, arabuluculuk, dava ve tahliyenin icrası. Ön değerlendirme için tapu kaydı, kira sözleşmesi ve varsa yapılan bildirimler yeterlidir.
