Hangi uyuşmazlıklar kapsamda?
- Kira bedelinin tespiti ve uyarlanması,
- İhtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, iki haklı ihtar, temerrüt ve tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davaları,
- Kira alacağı ve kira alacağına ilişkin itirazın iptali davaları,
- Güvence bedelinin iadesi, tazminat ve kira sözleşmesinden doğan diğer talepler.
İstisna: Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler, yani Örnek 13 ve Örnek 14 takipleri, arabuluculuk zorunluluğuna tabi değildir. İcra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istemi de bu istisnaya girer. Ancak kiracı itiraz eder ve sulh hukuk mahkemesinde dava (itirazın iptali veya tahliye) açmak gerekirse önce arabulucuya başvurulmalıdır.
Süreç nasıl işler?
- Başvuru, uyuşmazlığın konusuna göre yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki arabuluculuk bürosuna yapılır (m.18/A).
- Arabulucu, büro tarafından listeden belirlenir; taraflar listedeki bir arabulucu üzerinde anlaşırsa o arabulucu görevlendirilir.
- Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hallerde en fazla bir hafta uzatılabilir.
- Süreç sonunda anlaşma veya anlaşamama son tutanağı düzenlenir; dava açılırsa bu tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir; bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir.
- Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar zamanaşımı durur ve hak düşürücü süreler işlemez (m.18/A).
İlk toplantıya katılmamanın sonucu
Geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmayan taraf son tutanakta belirtilir. Bu taraf davada kısmen veya tamamen haklı çıksa bile karşı tarafın ödemekle yükümlü olduğu yargılama giderlerinin yarısından sorumlu tutulur ve lehine, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen vekalet ücretinin yarısına hükmedilir (m.18/A). Her iki taraf da ilk toplantıya katılmazsa, açılacak davada herkes kendi yargılama giderini üstlenir.
Anlaşma belgesinin gücü
Genel kurala göre taraflar, avukatları ve arabulucunun birlikte imzaladığı anlaşma belgesi şerh aranmaksızın ilam niteliğinde sayılır; ancak bu kural, kanunda şerhin zorunlu tutulduğu haller için geçerli değildir (m.18/4). Kira uyuşmazlıkları bu hallerdendir: Anlaşma belgesine sulh hukuk mahkemesinden icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur (m.18/B-3). Şerhi içeren anlaşma belgesi ilam niteliğindedir. Tahliye tarihi, ödenecek kira farkı veya güvence bedelinin iadesi gibi konular belgeye açık ve icraya elverişli biçimde yazılırsa, taraflardan biri yükümlülüğünü yerine getirmediğinde ilamlı icra yoluna gidilebilir. Üzerinde anlaşılan hususlar hakkında taraflar dava açamaz (m.18/5). Kiralanan aile konutuysa ve kiracı tahliye üzerinde anlaşacaksa eşin açık rızası alınmalıdır. İrade sakatlığı veya kanuna aykırılık halinde anlaşmanın iptali dava konusu edilebilir.
Arabuluculuk ücreti
Anlaşma halinde arabuluculuk ücreti, aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir ve iki saatlik ücretten az olamaz. İki saati aşan görüşmeler sonunda anlaşma sağlanamazsa, iki saati aşan kısmın ücreti taraflarca eşit ödenir. Taraflara ulaşılamaması, taraflar katılmadığı için görüşme yapılamaması veya iki saatten kısa süren görüşmeler sonunda anlaşma sağlanamaması hallerinde, iki saatlik ücret Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenir. Bütçeden ödenen ve taraflarca karşılanan arabuluculuk ücreti, açılacak davada yargılama giderlerinden sayılır (m.18/A).
Arabuluculuğa avukatla katılmak
İcra edilebilirlik şerhi verilirken sulh hukuk mahkemesi, anlaşmanın içeriğini arabuluculuğa ve cebri icraya elverişli olup olmadığı yönünden denetler. Hangi hakların saklı tutulacağı, tahliye tarihinin, ödeme takviminin ve yükümlülüklerin nasıl yazılacağı, belgenin sonradan uygulanabilirliğini belirler. Bu aşamada müvekkillerimizi arabuluculuk görüşmelerinde avukat olarak temsil ediyoruz. Bunun için vekaletnamede arabuluculuğa başvurma ve sulh olma yetkisinin açıkça yer alması gerekir.
Sık sorulan sorular
Arabulucuya başvurmadan dava açarsam ne olur?
Dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir. Dava açıldıktan sonra arabulucuya başvurmak bu eksikliği gidermez; başvuru ve son tutanak dava tarihinden önce olmalıdır.
Karşı taraf toplantıya gelmezse ne olur?
Arabulucu faaliyeti sona erdirip son tutanağı düzenler ve dava yolu açılır. Geçerli mazereti olmadan ilk toplantıya katılmayan taraf, davada haklı çıksa bile yargılama giderleri ve vekalet ücreti bakımından yaptırımla karşılaşır.
Arabuluculuk tahliye sürelerini etkiler mi?
Başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar hak düşürücü süreler işlemez; arabuluculukta geçen süre bir aylık süreye eklenir. Başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra ve süre dolmadan, tercihen sürenin ilk günlerinde yapılmalıdır. Örneğin ihtiyaç davasında kira dönemi bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir.
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusundan anlaşma belgesinin hazırlanmasına kadar kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi ve uyuşmazlığa ilişkin yazışmalar yeterlidir.
