Geçerli bir tahliye taahhüdünün şartları
- Taahhüt yazılı olmalı ve kiracı tarafından imzalanmalıdır. Birden fazla kiracı varsa taahhüdün hepsi tarafından verilmesi gerekir.
- Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmiş olmalıdır. İlk kira sözleşmesiyle aynı tarihli ya da teslimden önce verilen taahhüt geçersizdir; yenilenen sözleşmeyle birlikte verilen taahhüt ise geçerlidir. Taahhütte teslimden sonraki bir tarih yazılıysa, aksini kiracı yazılı delille ispat etmelidir; tanık yetmez.
- Tahliye tarihi belirli olmalıdır; belirsiz bir tarihe bağlanan taahhüt tahliyeye dayanak olmaz. Yalnız ay ve yıl yazılmışsa o ayın son günü esas alınır.
- Taahhüt baskı altında değil, kiracının serbest iradesiyle verilmiş olmalıdır.
- Kiralanan aile konutuysa ve kiracının eşi kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmeye taraf olmuşsa, taahhüt iki eşten de alınmalıdır (TBK m.349). Bildirimden önce verilmiş taahhüt, sonraki bildirimle geçersiz hale gelmez. Böyle bir bildirim yoksa eşin rızasının gerekip gerekmediği tartışmalıdır (TMK m.194); ihtiyaten eşin de imzası alınabilir.
Tarihi boş bırakılarak imzalatılan taahhütnameler uygulamada sıkça uyuşmazlık konusu olur; belgenin ne zaman ve hangi koşullarda imzalandığının ispatı sonucu belirler.
Taahhüde dayalı tahliyenin iki yolu
İcra takibi: Örnek 14 tahliye emri
Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak ilamsız tahliye takibi başlatabilir. İcra dairesi kiracıya tahliye emri (Örnek 14) gönderir; kiracıya taşınmazı on beş gün içinde boşaltması, itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesi ihtar edilir (İİK m.272 ve m.274). Kiracı itiraz ederse kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi ister (İİK m.275). İtirazın kaldırılabilmesi için taahhüt noterde düzenlenmiş, tarih ve imzası noterce onaylanmış ya da kiracı tarih ve imzayı inkar etmemiş olmalıdır. Adi yazılı bir taahhütte imza veya tarih inkar edilirse icra mahkemesi talebi reddeder. Süresinde başlatılan takip bir aylık süreyi korur; bu durumda arabuluculuktan sonra sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye istenebilir.
Tahliye davası
Kiraya veren, aynı bir aylık süre içinde doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası da açabilir (HMK m.4/1-a). Dava yolunda arabuluculuk dava şartıdır; ilamsız icra yoluyla tahliye talebinde ise arabulucuya başvurma zorunluluğu yoktur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya, taahhüt edilen boşaltma tarihi geçtikten sonra ve bir aylık süre dolmadan başvurulmalıdır; daha erken yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir.
Bir aylık süre ve süre uzaması
Takip veya dava, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde başlatılmalıdır. Bu süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa taahhüde dayanarak tahliye istenemez ve sözleşme devam eder. Kiraya veren bu süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açacağını bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m.353).
Kiraya veren için pratik öneriler
- Taahhüdü kiralananın tesliminden sonra ve kira sözleşmesinden ayrı bir belge olarak almak,
- Tahliye tarihini gün, ay ve yıl olarak açıkça yazmak,
- Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzasını almak,
- Mümkünse taahhüdü noterde düzenletmek veya imzayı noterde onaylatmak,
- Taahhüt edilen boşaltma tarihini ve onu izleyen bir ayı takvime işlemek; takibi bu tarihten önce başlatmamak.
Kiracı açısından tahliye taahhüdü
Kiracı; taahhüdün teslimden önce veya ilk sözleşmeyle birlikte alındığını, baskı altında imzalandığını, tahliye tarihinin sonradan doldurulduğunu ya da takibin süresinde yapılmadığını ileri sürebilir. Ancak boş imzalayan kiracı, boşlukların doldurulmasına izin vermiş sayılır; aksini yazılı delille ispat etmesi gerekir. Yedi günlük itirazda imza ve tarih açıkça inkar edilmelidir; "boş imzaladım" demek inkar sayılmaz. Baskı altında imzalandığı iddiası, baskının etkisi ortadan kalktıktan sonra bir yıl içinde ileri sürülmelidir (TBK m.39). İcra takibinde yedi günlük itiraz süresi kısadır; tahliye emri tebliğ edildiğinde vakit kaybetmeden hukuki destek alınmalıdır.
Sık sorulan sorular
Sözleşmeyle aynı gün imzalanan tahliye taahhüdü geçerli mi?
TBK m.352/1 taahhüdün kiralananın tesliminden sonra verilmesini arar. İlk kira sözleşmesiyle aynı anda, teslimden önce alınan taahhüt bu şartı karşılamaz ve geçersiz sayılır; yenilenen sözleşmeyle birlikte verilen taahhüt ise geçerlidir. Belgenin gerçekte ne zaman imzalandığı her somut olayda ayrıca incelenir.
Tahliye taahhüdüne dayanarak ne kadar sürede tahliye yapılır?
İcra yolunda tahliye emri tebliğinden itibaren kiracıya on beş günlük boşaltma süresi verilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz etmezse, on beş günlük süre dolunca tahliye icra dairesi eliyle gerçekleştirilebilir. İtiraz halinde süre, icra mahkemesindeki incelemeye bağlıdır.
Taahhüt edilen tarihten sonra bir ayı kaçırdım; ne olur?
Taahhüde dayalı tahliye hakkı düşer ve sözleşme devam eder. Bu durumda kanundaki diğer tahliye sebepleri, örneğin ihtiyaç, iki haklı ihtar veya temerrüt ayrıca değerlendirilir. Süre içinde yapılmış yazılı bir dava bildirimi varsa dava açma süresi bir kira yılı uzamış olabilir (TBK m.353).
Dosyanızı birlikte değerlendirelim
Tahliye taahhüdüne dayalı dosyalarda kiraya veren ve kiracı vekilliği yapıyoruz: taahhütnamenin incelenmesi, Örnek 14 takibi, itiraz ve itirazın kaldırılması, dava ve tahliyenin icrası. Ön değerlendirme için kira sözleşmesi, taahhütname ve teslim tarihini gösteren belgeler yeterlidir.
